El mercado inmobiliario porteño enfrenta una nueva realidad: las expensas dejaron de ser un gasto menor para convertirse en un factor determinante que puede representar hasta el 40% adicional sobre el valor del alquiler. En muchos casos, los inquilinos hablan directamente de un 'segundo alquiler'.
Según datos de ConsorcioAbierto, en marzo la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $326.183, con una suba mensual del 2,4% y un incremento interanual del 36%. Aunque el ritmo de aumento se moderó frente a la inflación mensual del 3,4%, el impacto en el bolsillo de porteños y bonaerenses sigue siendo significativo.
La estructura de costos explica por qué es tan difícil frenar estos aumentos. El 33% del gasto corresponde a salarios, el rubro más pesado, seguido por mantenimiento y gastos operativos (28%), servicios públicos (13% al 15%) y costos administrativos (14%). A esto se suman obras y reparaciones, muchas veces inevitables en edificios cada vez más envejecidos del AMBA.
Nancy Vieitez García, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), explica que 'las expensas no se ajustan directamente por inflación, sino por la estructura de costos de cada consorcio'. Esa estructura viene en alza: paritarias del sector, bonos salariales como el adicional de $120.000 para encargados, aumentos en tarifas de servicios y un parque edilicio que demanda cada vez más mantenimiento.
El impacto se siente con fuerza en el mercado de alquileres porteño. Lo que antes era un cálculo simple ahora se transformó en una cuenta más compleja: alquiler + expensas + servicios. 'El inquilino hoy analiza el costo total mensual. En muchos casos, esa carga representa entre el 40% y el 50% de un salario promedio', señala Vieitez García.
Esto cambia las reglas del juego inmobiliario en Ciudad de Buenos Aires y el conurbano. Departamentos con expensas elevadas quedan rápidamente fuera de consideración, incluso si el alquiler es competitivo. 'La expensa pasó a ser un ítem de negociación. Si es muy alta, directamente se achica el mercado', agrega la referente sectorial.
Para los propietarios porteños, el efecto también es claro: más tiempo para alquilar y menor cantidad de interesados. 'Un propietario que quiere alquilar su unidad tiene que entender que la expensa es casi un segundo alquiler', resume Vieitez García.
En paralelo, crece otro indicador que enciende alertas: la morosidad. Según datos relevados en consorcios, alrededor del 17% de las unidades funcionales tiene deuda. Sin embargo, otras mediciones de IDATA elevan la preocupación: la morosidad alcanza al 34% en la Ciudad y al 38% en la Provincia de Buenos Aires.
Desde IDATA, José Murga sostiene que en la práctica, muchas familias priorizan otros gastos con consecuencias inmediatas y postergan el pago de expensas, utilizándolas como una forma de financiamiento involuntario. 'La morosidad no es solo un problema individual. Cuando se sostiene en el tiempo, el consorcio empieza a financiarse entre vecinos', advierten desde el sector.
Este escenario redefine incluso los criterios de evaluación antes de cerrar una operación inmobiliaria. Hoy, revisar el nivel de morosidad de un edificio es casi tan importante como ver el estado del departamento. 'Un edificio con alto nivel de mora puede representar un riesgo patrimonial real', sostiene Vieitez García, ya que menos fondos disponibles implican menor capacidad de mantenimiento.
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