La Cámara de Diputados dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, que modifica los procedimientos de desalojo en inmuebles urbanos y rurales. La iniciativa, que recibió cambios durante su tratamiento, deberá volver al Senado para que la Cámara alta decida si acepta las modificaciones antes de convertirse en ley.
El objetivo central es acelerar los desalojos y precisar las obligaciones de propietarios, inquilinos y demás ocupantes. Para eso, el texto dispone que la acción de desalojo se tramite por el juicio sumarísimo, un procedimiento más breve que el ordinario, y amplía quiénes pueden iniciar el reclamo.
La acción no quedará limitada a los propietarios: podrá pedirla cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado, sin importar su naturaleza jurídica. Podrá dirigirse contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
En los contratos con destino habitacional, el locador deberá intimar de manera fehaciente al locatario al pago de la cantidad debida antes de demandar el desalojo por falta de pago. La intimación tendrá que especificar el lugar de pago y otorgar un plazo no inferior a diez días corridos, contados desde su recepción.
La notificación podrá dirigirse al domicilio denunciado en el contrato, sea real o electrónico. Se considerará válida aun si el inquilino se niega a recibirla o si no puede perfeccionarse por motivos que le sean imputables. Vencido el plazo, o si la locación se extingue por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble.
El dueño no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del inquilino. Si ante el requerimiento del locatario el locador se niega o guarda silencio, el inquilino podrá consignar judicialmente las llaves, y los gastos y costas quedarán a cargo del locador.
Además, el inquilino no adeudará alquileres ni ninguna obligación accesoria desde el día de la notificación fehaciente al locador para que reciba las llaves, siempre que realice la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes. Si la consignación se inició después de vencido ese plazo, el inquilino dejará de deber desde que se le notifique al locador el depósito judicial de las llaves.
Para los desalojos por falta de pago o vencimiento del contrato, el artículo 684 bis prevé que el actor pueda obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, de acuerdo con el procedimiento y el plazo que hayan previsto las partes. Si no lo pactaron, se aplicará el procedimiento del artículo 680 bis.
Si se prueba que el actor obtuvo la medida ocultando hechos o documentos que configuraran la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta diez veces el monto del último canon locativo, en favor de la contraparte. Esta sanción busca desalentar la mala fe en un procedimiento que pretende ser más rápido.
Otro punto relevante es el artículo 680 bis. Cuando la acción se dirija contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible, el juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble a pedido del actor, en cualquier etapa del juicio posterior a la contestación de la demanda. Para eso, el derecho invocado deberá resultar verosímil y habrá que presentar previamente una caución juratoria.
Para CABA y el conurbano, la clave estará en cómo se aplique el juicio sumarísimo, la entrega inmediata y las reglas de notificación en los juzgados.
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