El Gobierno prevé publicar este jueves en el Boletín Oficial del Estado el segundo decreto de vivienda, que introduce una indemnización obligatoria para el propietario si decide no renovar el contrato de alquiler una vez cumplido el plazo mínimo.
Según el texto, la norma reforma el artículo 10 de la LAU para sustituir el régimen de prórroga tácita por uno de renovación automática, salvo que el arrendador comunique su voluntad de finalizar y asuma el pago de la compensación.
La indemnización deberá ser de al menos 12 mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas, calculada conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler, y en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
La norma explica que la medida busca que la decisión de no prorrogar internalice el coste que traslada a la otra parte, de modo que responda a una necesidad real del propietario y no a la expectativa de fijar una renta más alta con un nuevo arrendatario.
El nuevo artículo 10 establece que, transcurrido el plazo mínimo obligatorio —cinco años cuando el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica—, el contrato se prorrogará por periodos sucesivos de esa misma duración mientras ninguna de las partes comunique su voluntad de finalizar.
El propietario deberá notificar con al menos seis meses de antelación, frente a los dos meses que se mantienen como plazo de preaviso para el inquilino. El pago de la indemnización deberá hacerse efectivo en el momento de la entrega de la vivienda.
Si el propietario vende el inmueble antes de esa fecha, la obligación no desaparece: se traslada al comprador, que queda subrogado en la posición del arrendador saliente. La norma añade que serán nulas las cláusulas que, en un acuerdo de prórroga posterior a una comunicación de no renovación, empeoren las condiciones del contrato original.
El decreto recoge circunstancias que liberan al arrendador del pago, siempre que las detalle de forma expresa y por escrito en la notificación de preaviso. La primera es la necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia o de un familiar hasta segundo grado de consanguinidad o adopción, o del cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses desde la entrega la vivienda no ha sido ocupada por esas personas, el inquilino recupera el derecho a reclamar la compensación.
También queda exento el propietario si el inquilino no ha habitado la vivienda de forma efectiva durante más de seis meses en el último año, salvo que acredite una causa justificada, como motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares. Se suma el supuesto en que el inquilino ya disponga de otra vivienda apta para sus necesidades en el mismo municipio.
La exención también opera si ambas partes suscriben un nuevo contrato o si el inquilino rechaza de forma expresa o tácita una oferta fehaciente de renovación en condiciones similares. La última causa contemplada es la situación de vulnerabilidad acreditada del propio arrendador.
El decreto exime también de indemnizar cuando el inquilino ya cuenta con derecho a una prórroga legal obligatoria en ese vencimiento, como ocurre en los casos de vulnerabilidad acreditada, incluso si no llegó a solicitarla. De ese modo, se evita que coincidan dos protecciones distintas sobre el mismo contrato.
La exposición de motivos vincula la medida con el artículo 33.2 de la Constitución Española y cita la Sentencia 89/1994 del Tribunal Constitucional, que avaló la prórroga forzosa de la legislación anterior.
Con información de: Infobae y del decreto.
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